Verwarming

Nu het kouder wordt, verplaatst de aandacht zich van de warmte buiten-, naar de warmte binnenshuis.

Gaskachel
Veel Amsterdamse woningen worden nog verwarmd met een gaskachel. Een gaskachel verwarmt snel en is sfeervol, maar het gebruik ervan vraagt wel wat zorg. Waar moet je op letten?

• Laat een gaskachel altijd door een professional aansluiten. Het lijkt eenvoudig, maar een kleine fout kan ernstige gevolgen hebben.

• Zorg altijd voor voldoende ventilatie! Een gaskachel verbrandt gas en daarbij komt vaak koolmonoxide vrij. Dit geur- en kleurloze gas is giftig en kan dodelijk zijn. Het is daarom belangrijk voor voldoende frisse lucht te zorgen. Plaats voor de zekerheid een koolmonoxidemelder.

• Zet in verband met brandgevaar geen rekjes met wasgoed voor een gaskachel. Hang er ook geen textiel overheen. Door de hitte kunnen dit soort materialen ontbranden. 

• Laat een gaskachel eens per jaar door een vakman controleren, schoonmaken en eventueel afstellen.

De aandachtspunten die gelden voor een gaskachel, gelden ook voor geisers, met name wat betreft ventilatie. Ook met deze apparaten is voorzichtigheid geboden.

CV-ketel

Een CV-ketel geeft minder risico´s, maar behoeft ook aandacht.

De waterdruk, af te lezen op de zogenaamde manometer, moet tussen 1 en 2 bar zijn. Is de waterdruk te laag, dan kun je problemen met je verwarming verwachten. Gelukkig kun je hier zelf iets aan doen. Het bijvullen van een ketel is redelijk eenvoudig. Op internet zijn tal van instructiefilmpjes te vinden. Bijvoorbeeld hier. Ook publiceren fabrikanten van ketels vaak handleidingen online.

Wanneer de radiatoren van een verwarming een tikkend geluid maken, zit er teveel lucht in en moeten ze ontlucht worden. Je ziet hier hoe je dit doet.

De Amsterdamse Antikraker

Zwerfkei Tijdelijk Beheer is al meer dan dertig jaar werkzaam als leegstandbeheerder in Amsterdam. We kennen de Amsterdamse vastgoedmarkt dan ook als geen ander. We weten wat er speelt en hoe lokale regelgeving in elkaar steekt. Door de jaren heen hebben we een groot netwerk van zakelijke relaties opgebouwd, waarmee we goede contacten onderhouden. Ook hebben we een uitgebreid bestand met bewoners en potentiële bewoners. Sinds de start van ons bedrijf hebben we zeker een paar duizend mensen voor kortere of langere tijd aan woon- of werkruimte geholpen. De Amsterdamse antikraker voelt zich thuis bij Zwerfkei en wij zijn blij met de Amsterdamse antikraker. Reden genoeg om eens te onderzoeken wie die Amsterdamse antikraker nou eigenlijk is.

Voor dit onderzoek stelden we een lijst op met vragen rondom een zestal thema’s: 

• Persoonlijk
• Werk en studie
• Wonen
• Amsterdam
• Vrije tijd 
• Overtuigingen

Via diverse online kanalen is het onderzoek aangekondigd en om medewerking gevraagd. Daarnaast hebben we ons eigen bewonersbestand benaderd. Een deel van de ingevulde vragenlijsten was onbruikbaar, omdat de respondent bijvoorbeeld niet in Amsterdam woonachtig is of niet antikraak woont. In totaal zijn 64 bruikbare vragenlijsten teruggekomen. Drieëntwintig exemplaren daarvan zijn ingevuld door vrouwen, eenenveertig door mannen.

Persoonlijk

De Amsterdamse antikraker is ambitieus! En creatief, sociaal, enthousiast en sportief. We vroegen de respondenten zichzelf in vijf woorden te omschrijven en deze eigenschappen vormden de top 5.

Daarnaast vinden veel deelnemers zichzelf vriendelijk, ondernemend en eerlijk. 

Dat de antikrakers creatief zijn, blijkt wel uit het aantal kenmerken dat door hen genoemd is. De deelnemers hebben zichzelf met maar liefst 77 verschillende eigenschappen omschreven. De meest uiteenlopende karakteristieken zijn voorbij gekomen. Van serieus, ondoorgrondelijk en moeilijk tot inspirerend, impulsief en lekker. De Amsterdamse antikraker is dus behoorlijk veelzijdig.

Werk en studie

Op drie na geven alle deelnemers aan te studeren of gestudeerd te hebben, dit betekent dat 95% van de antikrakers geschoold is. Van de huidige studenten, volgt het merendeel  een opleiding aan de Universiteit van Amsterdam. Een aanzienlijk deel studeert buiten Amsterdam.

Bijna 90% van de ondervraagden werkt, al dan niet naast een studie.

Wonen

Gemiddeld woont de Amsterdamse antikraker, die bijna zevenentwintig is, sinds vier jaar antikraak in Amsterdam. De eerste antikraak woning werd dus betrokken op drieentwintigjarige leeftijd en daar kwam men via via terecht, meestal door een vriend of vriendin. De Amsterdamse antikraker heeft zo’n zes mensen in zijn of haar omgeving die ook antikraak wonen.

Voor veel antikrakers hangt de periode dat zij verwachten nog antikraak te wonen samen met hun inschrijving bij Woningnet. Ze geven aan antikraak te willen blijven wonen tot de inschrijfduur lang genoeg is om in aanmerking te komen voor een leuke sociale huurwoning. Andere redenen om niet langer antikraak te wonen zijn het beëindigen van de studie en het krijgen van een vaste baan, het kopen van een woning en het krijgen van een kind. Een enkeling geeft aan altijd wel antikraak te willen blijven wonen. Gemiddeld schatten de antikrakers in nog drie jaar antikraak te zullen blijven wonen. 

Vrije tijd

De Amsterdamse antikraker noemt zichzelf met recht sportief. Maar liefst 87,5% van de deelnemers geeft aan één of meerdere sporten te beoefenen. Fitness, hardlopen en zwemmen zijn populair. De verschillende sporten worden overigens niet overwegend in clubverband beoefend. Antikrakers mogen verder graag koken, lezen, uitgaan en reizen. Ook muziek en films zijn een belangrijk onderdeel van hun leven. Vrije tijd wordt veelal doorgebracht met vrienden.  


Overtuigingen

Religie speelt niet een belangrijke rol in het leven van de Amsterdamse antikraker. Tien procent geeft aan religieus te zijn, slechts vier procent is actief in het belijden van zijn of haar geloof. Politieke overtuigingen zijn daarentegen sterker aanwezig. Bijna 80% heeft een politieke overtuiging, een vijfde is politiek actief. Het merendeel van de antikrakers heeft een voorkeur voor links. Opvallend is dat het merendeel van de linkse kiezers de politieke voorkeur niet nader definieert met een partij, maar uitsluitend ´links´ antwoordt.

De Amsterdamse antikraker is niet alleen aardig links, maar ook aardig groen: 

• 54% is overtuigd milieubewust
• 26% is een beetje tot redelijk milieubewust
• 17% is niet milieubewust 
• 3% weet het eigenlijk niet 

Een beter milieu begint bij jezelf en de antikrakers noemen allerlei manieren  waarop zij hun steentje bijdragen.

Afval wordt ijverig gescheiden en men is zuinig met energie. Gezien de sportieve aard van de Amsterdamse antikraker, is het niet verwonderlijk dat ook het kiezen voor de fiets in plaats van de auto hoog scoort.

Amsterdam

Amsterdam is geliefd bij de antikrakers! De diversiteit en levendigheid van de stad worden hoog gewaardeerd, de deelnemers zeggen dol te zijn op de vrije mentaliteit van de mensen en de vele activiteiten die de stad biedt. De sfeer in de stad vinden de meesten erg goed. Amsterdam is gezellig! Men voelt zich er ook veilig: slechts zes procent van de ondervraagden geeft aan zich wel eens onveilig te hebben gevoeld.

Het culturele leven in Amsterdam wordt eveneens goed beoordeeld. Er is veel te doen en de kwaliteit van de mogelijkheden is goed. Hoewel: ‘Je moet het zelf een beetje opzoeken want het is gemakkelijk te blijven hangen in de après-ski kroegen.’  Een enkeling klaagt over vertrutting of vroege sluitingstijden. Over het algemeen is men echter tevreden. De onderstaande tabel laat zien waar de antikrakers verhoudingsgewijs het liefst uitgaan, bijvoorbeeld om te eten of te dansen. De Pijp en Jordaan zijn grote favoriet, daarna volgt het centrum.

Populaire uitgaansgelegenheden zijn Paradiso, Melkweg, Studio 80, Trouw en Bitterzoet, maar ook (buurt)kroegjes en festivals doen het goed.

Ondanks het goede dat Amsterdam te bieden heeft, zijn er ook irritaties. De antikrakers ergeren zich behoorlijk aan toeristen. ´Waarom lopen ze altijd op het fietspad?’ vraagt een deelnemer zich af. Ook de drukte, met name rondom het centrum, vinden veel antikrakers vervelend. 

Een ander punt van kritiek heeft betrekking op de Amsterdamse woningmarkt. Ruim dertig procent van de antikrakers vindt het onmogelijk vaste woonruimte voor een redelijke prijs te vinden. Een van de antikrakers schrijft: ‘Een normale woonruimte is gewoon niet te betalen. Wat wel te betalen is, is of in een slechte wijk, of te klein of helemaal verloederd. Ik zie voorlopig geen andere mogelijkheid dan antikraak wonen.’

Andere punten van onvrede bij de Amsterdamse antikrakers zijn:

• fietsendiefstal
• agressie in het verkeer
• parkeren
• afval en viezigheid op straat
• duiven

Evenwel hebben de antikrakers aan Amsterdam hun hart verpand: tweederde van de deelnemers voelt zich een Amsterdammer. Een zeer ruime meerderheid van hen zegt bovendien volmondig ‘ja’ op de vraag of zij verwachten ook in de toekomst in Amsterdam te blijven wonen.

We willen graag alle deelnemende Amsterdamse antikrakers hartelijk bedanken 

voor hun medewerking!

Kraakpand Schijnheilig ontruimd, Zwerfkei plaatst antikraak

Eind 2009 kreeg Zwerfkei van het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf een gedeelte van een pand in bewaring aan de Passeerdersgracht. Dit voormalige schoolgebouw werd in 2002 door de Rijksgebouwendienst gekocht, met als doel het te betrekken bij de nabijgelegen rechtbank. De plannen voor uitbreiding van het gerechtshof gingen echter niet door. Het pand werd een aantal jaar tijdelijk gebruikt door achtereenvolgens een middelbare - en een basisschool. In oktober 2009 plaatste Zwerfkei op antikraak basis twee gebruikers op de begane grond van het gebouw. De basisschool die op dat moment nog gebruik maakte van de eerste verdieping, zou de komende  kerstvakantie geheel uit het pand vertrekken. Antikraak gebruikers -kunstenaars en kleine creatieve bedrijfjes- zouden direct daarna invulling gaan geven aan het pand. Op 7 januari 2010 nam de tweede lichting antikraak gebruikers lokalen op de eerste verdieping in gebruik als atelier. Op 8 januari werd de linker helft van de begane grond gekraakt door collectief Schijnheilig. De toegang naar de rechterhelft werd afgesloten. Het gekraakte deel werd in gebruik genomen als cultureel centrum, waar exposities, voorstellingen, debatten en andere activiteiten werden georganiseerd.

Vorige week werd kraakpand Schijnheilig ontruimd. De avond voor de ontruiming werd feestend afscheid genomen van het pand: de krakers vermaakten zich de hele nacht met een pyamaparty, waarbij luide muziek en grote hoeveelheden schuim, zoals gebruikt bij schuimparty´s, de boventoon voerden. Op de Passeerdersgracht was een barricade opgeworpen, waarachter zich in de vroege ochtend zo’n 200 mensen bevonden. De groep vormde een opmerkelijke verzameling. Veel in het zwart geklede personen, onherkenbaar door capuchons en om het gezicht gewikkelde sjaals. Een paar in bruidsjurk gehulde vrouwen, met een babypop in de armen, riep kreten als: ‘Ontruim ons niet, we hebben kinderen’. Een aantal anderen was hand in hand vastgeketend aan een olievat, dat vervolgens met cement was volgestort. De ontruiming begon rond zeven uur ´s ochtends.  De ME sommeerde de krakers een aantal keer te vertrekken. Toen hieraan geen gehoor werd gegeven, begon men de menigte naar achter te drijven, weg van het pand, in de richting van de Prinsengracht. De krakers gooiden verfbommen, glaswerk en schuimbommen naar de ME. Volgens de krakers gebruikte de politie onnodig geweld. Het merendeel van de krakers is opgepakt, een deel ervan zit nog vast, vanwege een weigering hun identiteit bekend te maken.

Het voorheen gekraakte deel is, net als de rest van het pand, voor antikraak in bewaring gegeven bij Zwerfkei. Kunstenaarscollectief De vereniging Amstellandkunst tekende een antikraakcontract en knapt de ruimtes momenteel op. De vijftien leden van het collectief zullen er hun werk gaan exposeren.

Burgemeester Van der Laan heeft naar eigen zeggen veel moeite gedaan om met de krakers van Schijnheilig een overeenstemming te bereiken. Vanuit de gemeente was er de bereidheid de krakers te laten blijven tot de verkoop van het pand. Volgens Van der Laan stelden de krakers echter teveel eisen, waar de onderhandelingen op stuk liepen. Zo wilden de krakers meebeslissen over het al dan niet accepteren van een toekomstig bod op het pand, op basis van “geschiktheid” van de geïnteresseerde partij. Daarmee wilden zij voorkomen dat het pand in het bezit komt van speculanten.

De gemeente en Zwerfkei zijn blij dat het gehele pand met antikraak nu een tijdelijke invulling heeft gekregen conform de bestemming. 

Verstand van leegstand

Onlangs vond in de Wilhelmina Winkel in Amsterdam de 7e conferentie van Leegstand van Zaken plaats. Deze netwerkorganisatie organiseert workshops, congressen en brainstormsessies voor verschillende partijen op de vastgoedmarkt. Het doel is hen met elkaar in gesprek te brengen over innovatieve mogelijkheden op het gebied van vastgoedgebruik. In Amsterdam staat 1,3 miljoen vierkante kilometer kantoorruimte leeg. Onnodig, vinden de mensen achter Leegstand van Zaken. Leegstaand kantoorvastgoed heeft veel potentie, er moet alleen op een creatieve manier naar invullingen worden gekeken. De organisatie faciliteert de gelegenheid voor vakmensen uit verschillende betrokken disciplines om met elkaar tot nieuwe inzichten te komen en zo nieuwe vormen van rendement te ontwikkelen. Pandexploitatie anno 2011. 

Het thema van de 7e bijeenkomst is Tijdelijkheid. De deelnemers hebben verschillende, hoewel aan elkaar verwante achtergronden. Aanwezig zijn onder meer:

• architecten, vanuit een architectenbureau dat zich richt op herbestemming en renovatie
• vertegenwoordigers van verschillende advies- en/of ontwerpbureaus, onder andere op het gebied van bouwkunde, (bottom up) gebiedsontwikkeling en duurzaamheid 
• projectontwikkelaars
• planologen 

Zwerfkei neemt, als tijdelijk leegstandsbeheerder, ook deel aan de discussie. 

Leegstandsbeheer is op basis van tijdsduur te verdelen in drie segmenten: 

• (zeer) tijdelijk beheer (eenmalige evenementen of projecten, van een dag tot een aantal weken of maanden)
• semi-tijdelijk beheer (projecten van een aantal maanden tot een paar jaar)
• beheer voor langere tijd (projecten die jaren duren) 

Vanuit de organisatie wordt bij aanvang de vraag gesteld of een sneeuwbaleffect gegenereerd zou kunnen worden, waarbij alle segmenten betrokken worden. Is het mogelijk voor een leegstaand pand of gebied een plan te ontwikkelen, waarbij een zeer tijdelijke invulling leidt tot iets dat voor een aantal jaar geëxploiteerd kan worden, waaruit iets voorvloeit dat voor een jaar of tien invulling geeft aan een pand?  

Gebiedsontwikkeling

De deelnemers praten met elkaar over de verschillende vormen van leegstandsbeheer en er worden voorbeelden gegeven van mogelijke invullingen. Aan het woord is onder andere FunUp, een adviesbureau dat zich richt op gebiedsontwikkeling. De heren van FunUp mikken op bottom up ontwikkeling. Bij deze aanpak krijgen de verschillende betrokken partijen de ruimte het proces te beïnvloeden en wordt dit niet uitsluitend door hogerhand bepaald. Volgens hen is dit betekenisvol invulling geven: wat willen de mensen die daadwerkelijk bij een gebied betrokken zijn? Deze manier van gebiedsontwikkelling brengt op de langere termijn meer rendement. Wanneer alles top down wordt geregeld, zijn bewoners of gebruikers na een paar jaar niet meer tevreden en moet er gesloopt worden. Dat kost handen vol geld. Beter zou zijn hen van meet af aan bij het proces te betrekken en met elkaar duurzame plannen te maken.

De discussie over gebiedsontwikkeling is volgens FunUp langzaam aan het veranderen. Het ging steeds uitsluitend over: hoe kunnen we een gebied ontwikkelen dat over 30 jaar nog steeds interessant is? Het nu bleef daarbij buiten beeld, terwijl dat juist zo belangrijk is! Wat kunnen we nú doen met leegstand, dat direct waardevol is?

De toekomst hoeft daarbij natuurlijk niet helemaal buiten beeld te blijven. Het faciliteren van verschillende activiteiten in een leegstaand pand, kan dienen als pilot voor een toekomstige invulling. Wat werkt in een bepaald gebied en wat niet? Waar is behoefte aan? Hoe kan daar door verschillende partijen in worden samengewerkt? Op deze manier kan leegstandsbeheer waardevolle informatie opleveren. Bovendien kan een tijdelijke invulling op een positieve manier bijdragen aan het imago van een bepaald gebied. 

Waarden

Bij gebiedsontwikkeling is sprake van verschillende waarden:

• economische waarde
• sociale waarde
• maatschappelijke waarde
• culturele waarde 

Volgens een aantal deelnemers wordt de eigenlijke waarde van een gebied bepaald door de bewoners en gebruikers ervan. De betrokkenheid van bewoners en gebruikers maakt of breekt het “succes” van een gebied. Daarom is het zo belangrijk hun participatie te stimuleren. Het is de vraag hoe dit werkt voor kantoorgebieden. Sociale, maatschappelijke en culturele waarden zijn daar over het algemeen ondergeschikt aan het economische belang. Hoe kun je een gebied dan interessant maken of veranderen? Volgens één deelnemer kan niks doen een strategie zijn. Door een gebied te laten “afsterven”, dalen de grondprijzen en wordt er ruimte op de markt gecreëerd voor nieuwe partijen. 

Antikraak

Een algemene opvatting tijdens het gesprek, is dat er aan de kant van eigenaren iets zou kunnen veranderen. Zij houden nog teveel vast aan de economische waarde van een pand en willen daarom niet afschrijven. Terwijl de prijs per vierkante vaak te hoog is en er geen huurder of koper wordt gevonden. Een leegstaand pand stroomt niet en is niet aantrekkelijk. Het inschakelen van antikraak is dan een interessante oplossing. ZZP´ers, kleine ondernemingen en creatieven kunnen het aanzien van een pand behoorlijk vergroten en zo een renderende invulling voor lange termijn genereren. 

Een bezwaar tegen de inzet van antikraak is volgens kantoorpandeigenaren, dat er hoge kosten aan verbonden zijn. Volgens ons valt dit mee. Voor het plaatsen van tijdelijke gebruikers betaalt een eigenaar niets. Energiekosten zijn bij een groot pand wel vaak voor rekening van de eigenaar. En die zullen inderdaad wat hoger uitvallen wanneer gebruik wordt gemaakt van een pand. Daar staat echter tegenover dat het pand beschermd wordt tegen de risico´s van leegstand:

• kraken
• vandalisme
• onopgemerkte mankementen
• vervuiling

Bovendien wordt de kans op herontwikkeling vergroot. Daarmee wordt de inzet van antikraak een investering voor de toekomst. De vraag is of elke partij geïnteresseerd is in het in gebruik nemen van een leegstaand kantoorpand. Het Stedelijk Museum bijvoorbeeld zal zich niet snel in Zuid-Oost vestigen, uit angst voor terugloop in de bezoekersaantallen. Tegelijkertijd zou een partij met zo´n imago en autoriteit wel heel interessant zijn voor het gebied. Hier zit dus een spanningsveld.

De inzet van antikraak kan ook in andere gevallen een oplossing zijn. Bijvoorbeeld in wijken die op de slooplijst staan. Door in dergelijke gebieden activiteiten te ontwikkelen, wordt de wijk interessant en vast een lijntje uitgelegd naar de toekomst. 

Toekomstplannen

De deelnemers vragen zich af of leegstandsbeheerders hun blik misschien moeten verleggen. Momenteel ligt de focus erg op pandeigenaren. In het huidige klimaat kan het echter functioneler zijn de mogelijkheden van een gebied voor te stellen. Het leegstandsprobleem is mogelijk gebaat bij een focus op vernieuwende, creatieve invullingen en de de waarde daarvan. Het bieden van een oplossing aan eigenaren zou daaraan dan ondergeschikt moeten zijn. De moeilijkheid hiervan is dat dit het  verdienmodel in gevaar brengt. Uiteindelijk komt een pand of ruimte immers altijd bij een pandeigenaar of opdrachtgever vandaan. Er is dus sprake van een bepaalde afhankelijkheid. Ook omdat niet iedere eigenaar elke invulling representatief acht en een project om die reden kan begrenzen.Tegelijkertijd is het voor alle betrokkenen interessant wanneer verschillende partijen met elkaar in contact komen. Leegstandsbeheerders zouden hierbij een sturende intermediërende rol op zich kunnen nemen.

Een tijdelijke invulling verandert in de praktijk nog niet vaak in een structurele oplossing. Soms gebeurt dit op kleine schaal, bijvoorbeeld wanneer een winkel die op antikraakbasis start, uiteindelijk regulier gaat huren. Het idee van de deelnemers is om binnenkort met elkaar te gaan kijken of een lange termijn ontwikkelplan te bedenken is, waarbij de verschillende expertises worden ingezet. Studentenhuisvesting zou bijvoorbeeld een interessante invulling kunnen zijn. De deelnemers verlaten de conferentie positief: de mogelijkheden zijn er, de ideeën beginnen te komen.

http://leegstandvanzaken.nl/

http://www.funup.nl/

http://zwerfkeibeheer.nl/

"Kraken gaat door!"

Hoewel kraken middels de Wet Kraken en Leegstand verboden is, hebben sinds de invoering van de Wet in oktober 2010 toch nog tal van kraakacties plaats gevonden. In januari werd zelfs een actieweekend georganiseerd, waarin de kraakbeweging opriep leegstaande panden te bezetten. Minstens vijftien gevallen van kraken in Amsterdam, nadat de Wet van kracht is geworden, zijn bij ons bekend. Onlangs werden in de Baarsjes verschillende ruimtes gekraakt, waaronder een gerenoveerde koopwoning. De kraak en ontruiming van deze woning, die eigendom is van Prins Bernhard Junior, werden breed uitgemeten in verschillende media. 

Ontruiming heeft bij een aantal panden, waaronder op Rapenburg, aan het Muntplein, verschillende huizen in de Kinkerbuurt en de genoemde woning in de Baarsjes, al plaatsgevonden. De staat waarin de ruimtes werden aangetroffen verschilde van keurig tot nauwelijks bewoonbaar. Het merendeel van de panden is nog in handen van krakers, hoewel Amsterdamse justitie, politie en gemeente in januari aankondigden het ontruimen te zullen hervatten. 

Gerechtelijke ontruimingen van gekraakte panden werden in november 2010, ondanks de Wet, verboden door het Hooggerechtshof. Reden? De ontruimingen werden in strijd geacht met de Rechten van de mens. Ieder mens heeft recht op een woning en die werd de krakers met de ontruiming ontzegd, aldus de betrokken rechters.
Een beleidsbrief van het college van procureurs-generaal in Den Haag maakte strafrechtelijke ontruimingen in december weer mogelijk. Strafrechtelijke ontruimingen moeten acht weken van tevoren worden aangekondigd. Krakers krijgen daarmee de mogelijkheid een kort geding aan te spannen. Ontruimingen vinden gedurende deze periode niet plaats. Of tot ontruiming overgegaan kan worden, wordt vervolgens door een voorzieningenrechter beslist. De algemene tendens is dat geen groen licht wordt gegeven voor ontruiming, wanneer het pand daarna leeg blijft staan. Tijdelijk beheer, in de vorm van antikraak of tijdelijke verhuur op basis van de leegstandswet, wordt gezien als een passende invulling voor leegstand pand. Bij pandeigenaren, die bij invoering van de Wet verwachtten dat kraken verleden tijd zou zijn, dringt meer en meer het besef door dat de problemen nog niet voorbij zijn.    

Het probleem dat leegstand heet

Hot topic

Leegstand is een probleem, zoveel is wel duidelijk. Kranten staan er bol van, de zoekterm ‘leegstand’ levert in Google zo’n 855.000 hits op. Van die zoekresultaten gaat het 190 keer om een nieuwsartikel. Let wel: de meetperiode die door Google wordt weergegeven beslaat krap drie weken tijd.[1] Dit betekent dat online gemiddeld per week 63 nieuwsartikelen over het onderwerp worden gepubliceerd, dat zijn ongeveer negen artikelen per dag. 

Het thema leeft ook binnen online communities. Een eenvoudige telling van het aantal tweets met het woord ´leegstand´ levert zo’n 30 resultaten per dag op.[2] Op LinkedIn bestaan minstens elf discussiegroepen met betrekking tot het onderwerp, waarvan de grootste (Herbestemmen van leegstaand vastgoed) 3818 leden telt.[3] In één maand tijd werden binnen deze groep 33 nieuwe discussieonderwerpen gestart.[4]

Cijfers

Volgens het College van Amsterdam staat in de gemeente 17% van de aanwezige kantoorruimte leeg, dat is circa 1.300.000 km². Het College noemt dit “maatschappelijk ongewenst [...] in termen van het investeringsklimaat, de leefbaarheid van de locaties en de omvangrijke ruimtevraag van andere functies/doelgroepen.” Volgens De Nederlandsche Bank is de structurele leegstand van commercieel vastgoed de op een na grootste bedreiging voor de financiële sector.[5]

Wanneer het gaat om de leegstand van woningen, noemt het College:

·         4,5% voor de particuliere sector

·         3,5% voor de corporatiesector huurwoningen

·         2% voor de corporatiesector koopwoningen [6]

Leegstandbestrijding

Om leegstand te verminderen, heeft de gemeente Amsterdam een leegstandverordening aangekondigd. Deze bepaling verplicht eigenaren kantoorpanden die langer dan een half jaar leeg staan bij de gemeente te melden. Eigenaren die hun leegstaande kantoorruimte niet aanmelden, kunnen een boete van €7.500,- verwachten. Panden die langer dan een jaar onbezet blijven, kunnen door de gemeente een gebruiker of bewoner toegewezen krijgen. Het gaat dan om bewoners (bijvoorbeeld studenten), kunstenaars of bedrijven (bijvoorbeeld een hotel). Als eigenaren hun medewerking aan deze plaatsing niet verlenen, is de gemeente gerechtigd een dwangsom op te leggen.[7]

Ook op nationaal niveau wordt getracht de leegstand van kantoren terug te dringen. Regelgeving wordt versoepeld, met bestemmingsplannen wordt flexibeler omgegaan en er zullen fiscale maatregelen genomen worden.[8]

Volgens het College van Amsterdam is de leegstand van woningen “beperkt” en “strekt  de bevoegdheid van de gemeente om bewoning van woningen te bevorderen zich uit tot de vergunningplichtige woningvoorraad.” Voor vergunningplichtige huurwoningen, met een huurprijs tot €554,76 of 122 punten, gaat de gemeente een last onder dwangsom inzetten. Eigenaren van leegstaande woningen worden door de gemeente aangeschreven. Bij geen respons wordt een last onder dwangsom aangekondigd. Wanneer een eigenaar niet binnen de gestelde termijn de leegstand opheft, wordt de last opgelegd.[9]

Kritiek

Hoewel de Amsterdamse leegstandverordening nog niet van kracht is, is vanuit verschillende kanten reeds kritiek geuit. Jeroen Jonkers van Stichting Tijdelijk Vastgoed nam deel aan een expertmeeting over de leegstandverordening en deelde via LinkedIn zijn visie op de bepaling, die volgens hem een “slecht idee” is. Volgens hem “schept [het plan] een grote bureaucratie en is [het] lastig uit te voeren. Bovendien gaat het heel lang duren voordat het resultaat oplevert.”[10]

Ook vanuit de vastgoedsector klinken bezwaren. Vooral het door de gemeente toewijzen van gebruikers aan een leegstaand pand roept weerstand op. In dit verband wordt wel gesproken over een “legaal krakende gemeente”. Bovendien maakt men zich zorgen over de kosten die gemoeid zijn met het bruikbaar maken van een pand voor andere dan de oorspronkelijk geïntendeerde gebruikers.[11]

Of de verschillende maatregelen tegen leegstand het gewenste effect zullen hebben of dat de kritieken daarop terecht zijn, zal tijd moeten uitwijzen.

[1] Meetdatum 3 mei 2011, nieuwsartikelen weergegeven vanaf 14 april 2011

[2] Meetdatum 2 mei 2011

[3] Meetdatum 3 mei 2011

[4] april 2011

[5] PropertyNL, 27 april 2011

[6] Leegstand in Amsterdam: inzet op gebruik, aanpak van leegstand

[7] Leegstand in Amsterdam: inzet op gebruik, aanpak van leegstand

[8] Fiscale maatregelen en plannen van aanpak leegstand kantoren

[9] Leegstand in Amsterdam: inzet op gebruik, aanpak van leegstand

[10] www.linkedin.com/groups/Leegstand-politie-Amsterdam-slecht-idee-1863584.S.51157131

[11] www.hetkenniscentrum.nl/stedelijkeeconomie/Producten/Docbank/Ruimtelijke_ordening/Leegstand/Kantoren/Amsterdamse_aanpak_leegstand_kantoren_krijgt_kritiek_uit_vastgoedsector